Ehegattenschaukel – das beste Steuersparmodell?

Wer in Deutschland Immobilien besitzt, sollte ein steuerliches Schlupfloch kennen, das so unscheinbar wie genial ist: die Ehegattenschaukel.

Sie ist legal. Sie ist langweilig. Und sie ist brillant.

Was ist die Ehegattenschaukel?

Die Ehegattenschaukel erlaubt es Ehepartnern, eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei untereinander zu verkaufen – ohne Grunderwerbsteuer. Das Besondere: Die Abschreibung wird auf Basis des neuen Kaufpreises komplett neu gestartet.

Ein Beispiel: Ehepartner A kauft eine Immobilie für 400.000 €, davon 320.000 € Gebäudewert. Nach 10 Jahren verkauft er an Ehepartner B für 700.000 €. Der neue Gebäudewert beträgt nun 560.000 €. Statt wie bisher 6.400 € pro Jahr können jetzt 11.200 € jährlich abgeschrieben werden. Das ergibt über die Jahre zigtausende Euro mehr Steuervorteil.

Warum funktioniert das?

Neuer Abschreibungswert – Mit dem Verkauf nach 10 Jahren wird der Gebäudewert für die AfA neu angesetzt. Ergebnis: deutlich höhere Abschreibungen.
Zinsabzug – Finanziert Ehepartner B den Kaufpreis über ein Bankdarlehen, sind die Zinsen voll steuerlich absetzbar. Praktisch: Beide Ehepartner dürfen im Darlehensvertrag stehen, ohne dass das Modell ungültig wird.

Ziel ist es, die Kosten auf dem Papier zu erhöhen, während die Mieteinnahmen gleichbleiben. Den Unterschied übernimmt das Finanzamt.

Zahlenbeispiel

Erstkauf (Ehepartner A): 400.000 € → 320.000 € Gebäudewert

Verkauf (Ehepartner B): 700.000 € → 560.000 € Gebäudewert

Abschreibung

Vorher: 2 % von 320.000 € = 6.400 €/Jahr → 64.000 € in 10 Jahren
Nachher: 2 % von 560.000 € = 11.200 €/Jahr → 112.000 € in 10 Jahren
Zusätzliche Abschreibung: 48.000 €

Zinsabzug

Ein Darlehen über 700.000 € mit 3,2 % Zinsen verursacht 22.400 € jährlich – ebenfalls steuerlich absetzbar.

Für wen lohnt sich das?

Ehepaare mit langfristigen Immobilieninvestments
Investoren, die ihre Steuerlast optimieren wollen
Eigentümer, die ihre Immobilien clever im Familienkreis umstrukturieren möchten

Fazit: Langweilig, legal, lukrativ

Die Ehegattenschaukel ist kein Tanz – aber ein steuerlicher Ritterschlag für clevere Immobilienbesitzer. Wer dieses Modell nutzt, profitiert von neuen Abschreibungen, Zinsabzug und spart ganz nebenbei die Grunderwerbsteuer. Ehegattenschaukel: So nutzen Immobilieninvestoren das beste Steuersparmodell.

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