Wie Abschreibung (AfA) deinen Cashflow verbessert

Abschreibung ist eines der stärksten und am wenigsten genutzten Instrumente in der Immobilieninvestition. Besonders in Deutschland kann das Verständnis, wie Abschreibung (AfA) deinen Cashflow verbessert, zu deutlichen Steuerersparnissen und besserer monatlicher Performance führen. Es ist nicht nur ein Buchhaltungsbegriff – es ist eine Strategie, die dein Endergebnis direkt beeinflusst.

In diesem Beitrag erklären wir, was Abschreibung wirklich ist, wie du sie korrekt berechnest und wie du mit strategischem Einsatz am Ende jedes Jahres mehr Geld behältst.

Was ist Abschreibung (AfA) bei Immobilien?

Abschreibung spiegelt den Wertverlust des Gebäudes über die Zeit durch Abnutzung wider. In Deutschland wird das über die AfA anerkannt – ein Steuerabzug für den Gebäudeanteil deiner Immobilie.

Wichtig: Den Boden kannst du nicht abschreiben – nur das Gebäude und bauliche Verbesserungen.

Für Wohngebäude, die nach 1925 errichtet wurden, gilt in der Regel:

• 2 % pro Jahr über 50 Jahre (lineare Methode).
• Bei Neubauten kann in den ersten Jahren eine degressive (nicht-lineare) Abschreibung gelten.

Praxisbeispiel: Wie viel kannst du absetzen?

• Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
• Bodenwert (laut Vertrag oder BORIS-Karten): 80.000 €

Formel zur Berechnung des Bodenwerts:

Bodenwert €/m² × (Gesamtgrundstücks- und Gebäudegrundfläche) × dein Miteigentumsanteil (laut Teilungserklärung)

• Gebäudewert (AfA-relevant): 320.000 €
• Jährliche Abschreibung (AfA): 320.000 € × 2 % = 6.400 € pro Jahr

Das sind 6.400 €, die jährlich von deinem zu versteuernden Mieteinkommen abgezogen werden – ohne dein Konto zu belasten.

Abschreibung = mehr Cashflow

Angenommen, deine Mietimmobilie wirft jährlich 12.000 € ab.

• Ohne Abschreibung: Du zahlst Einkommensteuer auf die vollen 12.000 €.
• Mit Abschreibung: Dein zu versteuerndes Einkommen wird 12.000 € – 6.400 € = 5.600 €.

Bei einem angenommenen Steuersatz von 30 % sparst du rund 1.920 € – Geld, das auf deinem Konto bleibt statt ans Finanzamt zu gehen.

Deshalb ist Abschreibung kein reiner Buchhaltungstrick. Sie verbessert direkt deinen monatlichen und jährlichen Cashflow.

Wie ermittelst du Gebäude- vs. Bodenwert?

Diese Aufteilung ist entscheidend für die korrekte AfA-Berechnung. Deine Optionen:

• Prüfe deinen notariellen Kaufvertrag – er kann die Aufteilung enthalten.
• Nutze den örtlichen Bodenrichtwert über öffentliche Datenbanken wie BORIS.
• Hole eine offizielle Bewertung ein, wenn keine klare Aufteilung vorliegt.

Diese Werte sauber zu dokumentieren ist wichtig – für deinen Steuerberater, deine Finanzplanung und spätere Prüfungen.

Typischer Fehler: AfA ignorieren oder schätzen

Wenn du in Deutschland in Immobilien investierst, bedeutet das Ignorieren der Abschreibung, Geld liegen zu lassen. Wenn du verstehst, wie Abschreibung (AfA) deinen Cashflow verbessert, reduzierst du nicht nur deine jährliche Steuerlast, sondern siehst auch die wahre Rentabilität deiner Investition klarer.

Viele Vermieter setzen Abschreibung nicht richtig an. Warum?

• Manuelles Nachverfolgen ist zu aufwendig.
• Die Werte sind in den Unterlagen nicht eindeutig.
• Der Steuerberater geht nicht proaktiv darauf ein.

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