Der Kauf deiner ersten Immobilie ist ein aufregender Schritt – aber auch einer voller potenzieller Stolpersteine, besonders wenn du zur Kapitalanlage kaufst. Anders als beim Eigenheim erfordert der Kauf zur Vermietung oder Wertsteigerung ein höheres Maß an Analyse, Planung und Weitblick. Wichtige Fragen vor dem Immobilienkauf helfen dir, Risiken zu minimieren und fundierte Entscheidungen zu treffen. Bevor du dich in freiliegende Ziegelwände und hohe Altbaudecken verliebst, stelle sicher, dass du diese Fragen beantwortest:
1. Wie alt sind die Fenster?
Fenster sind ein entscheidender Faktor für die Energieeffizienz. Alte, einfachverglaste Fenster bedeuten:
- Höhere Heizkosten
- Schlechter Schallschutz
- Schlechter Energieausweis
Moderne Doppel- oder Dreifachverglasung erhöht die Wohnqualität, senkt die Kosten und verbessert die Vermietbarkeit.
2. Wie alt ist die Heizungsanlage?
Viele deutsche Immobilien haben veraltete Heizungen, oft noch mit Öl betrieben. Wenn die Anlage:
- Über 20 Jahre alt ist
- Nicht regelmäßig gewartet wurde
- Auf einer bald verbotenen Technik basiert
…dann solltest du eine Erneuerung einplanen. Die Kosten dafür liegen oft im fünfstelligen Bereich.
3. Wie alt ist die Fassade – und ist sie gedämmt?
Die Fassade beeinflusst nicht nur das äußere Erscheinungsbild, sondern auch:
- Energieverbrauch
- Wohnkomfort
- Modernisierungsbedarf
Wichtige Fragen:
- Gibt es eine Wärmedämmung?
- Wann fand die letzte Sanierung statt?
- Besteht Asbestverdacht (besonders bei Bauten aus den 60er bis 80er Jahren)?
4. Was ist der Zustand des Dachs?
Ein altes oder undichtes Dach kann teuer werden – besonders in Mehrparteienhäusern.
- Gibt es Wasserschäden im Dachgeschoss?
- Stehen Dachsanierungen in den WEG-Protokollen?
- Sind Feuchtigkeitsschäden bekannt?
Die Antworten findest du in den Protokollen der Eigentümerversammlungen oder durch einen unabhängigen Gutachter.
5. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
Diese Rücklage deckt größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Frage:
- Wie hoch ist der aktuelle Stand?
- Welche Maßnahmen sind in den nächsten 3–5 Jahren geplant?
- Gab es in letzter Zeit Sonderumlagen?
Eine niedrige Rücklage bei hohem Sanierungsbedarf bedeutet: hohe Einmalzahlungen kommen auf dich zu.
6. Wer lebt im Gebäude – Eigentümer oder Mieter?
Gebäude mit hohem Eigentümeranteil sind oft besser gepflegt, weil:
- Entscheidungen schneller getroffen werden
- Eigenbedarf oft mit Eigenverantwortung einhergeht
- Die Hausgemeinschaft stabiler ist
Ein hoher Mieteranteil kann hingegen zu Investitionsstau führen.
7. Gibt es rechtliche oder bauliche Probleme?
Prüfe:
- Teilungserklärung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Verwaltungsunterlagen
Achte auf:
- Laufende oder vergangene Rechtsstreitigkeiten
- Meldungen zu Wasser- oder Bauschäden
- Streitigkeiten zwischen Nachbarn
- Unstimmigkeiten bei der Wohnfläche oder Nutzung
Wenn du unsicher bist: Lass die Unterlagen von einem Experten prüfen.
8. Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
Das Hausgeld kann deine Rendite stark beeinflussen. Achte auf:
- Welche Kosten umlagefähig sind (an den Mieter weitergegeben werden können)
- Welche du selbst tragen musst
- Wie hoch der Anteil für Rücklagen ist
Ein scheinbar günstiges Objekt mit hohem Hausgeld kann sich schnell als Renditekiller entpuppen.
Bonus: Fragen, die viele vergessen
- Wann war die letzte Elektroprüfung?
- Entspricht der Grundriss den tatsächlichen Quadratmetern?
- Gibt es offene Mietrückstände (bei vermieteten Wohnungen)?
- Wie viele Einheiten gibt es im Haus? (Wenige Einheiten = höheres Kostenrisiko pro Eigentümer)
Fazit
Immobilien sind ein starker Baustein für Vermögensaufbau – aber nur, wenn du vorbereitet bist. Wichtige Fragen vor dem Immobilienkauf zu kennen und ehrlich zu beantworten, schützt dich vor Fehlkäufen und bösen Überraschungen.
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