Wie du mit Abschreibung (AfA) deinen Cashflow maximierst – das ist kein Geheimtrick, sondern solides Steuerwissen. Abschreibung ist eines der mächtigsten, aber oft unterschätzten Werkzeuge beim Immobilieninvestment. Besonders in Deutschland kann das Beherrschen von AfA (Absetzung für Abnutzung) zu riesigen Steuerersparnissen führen und vor allem: zu besserem Cashflow. In diesem Beitrag erklären wir, was Abschreibung wirklich ist, wie du sie richtig berechnest und warum du mit gutem Management am Jahresende mehr Geld in der Tasche hast.
Was ist Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Abschreibung spiegelt den Wertverlust des Gebäudes über die Zeit durch Abnutzung wider. In Deutschland wird das durch AfA anerkannt – ein Steuerabzug für den Gebäudeteil deiner Immobilie.
Wichtig: Du kannst das Grundstück nicht abschreiben – nur das Gebäude und bauliche Verbesserungen.
Für Wohngebäude, die nach 1925 gebaut wurden, gilt die Standard-Abschreibungsrate:
- 2 % pro Jahr über 50 Jahre nach der linearen Methode.
- Für Neubauten kann in den ersten Jahren eine degressive (nicht-lineare) Rate gelten.
Praxisbeispiel: Wie viel kannst du abschreiben?
Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
Grundstückswert (laut Vertrag oder BORIS-Karten): 80.000 €
Formel zur Berechnung des Grundstückswerts:
Grundstückswert €/m² × (Gesamtgrundstücksfläche + Gebäudegrundfläche) × dein Eigentumsanteil (laut Teilungserklärung)
Gebäudewert (AfA-relevant): 320.000 €
Jährliche Abschreibung (AfA):
320.000 € × 2 % = 6.400 € pro Jahr
Das sind 6.400 €, die du jedes Jahr von deinem steuerpflichtigen Mietincome abziehen kannst – ohne dass dein Kontostand darunter leidet.
Abschreibung = Mehr Cashflow
Nehmen wir an, deine Mietimmobilie bringt jährlich 12.000 € ein.
- Ohne Abschreibung: Du zahlst Einkommenssteuer auf die vollen 12.000 €.
- Mit Abschreibung: Dein zu versteuerndes Einkommen wird 12.000 € – 6.400 € = 5.600 €.
Bei einem Steuersatz von 30 % sparst du ungefähr 1.920 € – Geld, das auf deinem Konto bleibt, statt ans Finanzamt zu gehen.
Deshalb ist Abschreibung kein bloßer Buchhaltungstrick. Sie verbessert direkt deinen monatlichen und jährlichen Cashflow.
Wie bestimmst du Gebäude- vs. Grundstückswert?
Diese Aufteilung ist entscheidend, um deine AfA korrekt zu berechnen. Hier sind deine Optionen:
- Schau in deinen Kaufvertrag – oft ist die Aufteilung dort angegeben.
- Nutze den örtlichen Bodenrichtwert über öffentliche Datenbanken wie BORIS.
- Hol dir eine professionelle Bewertung, wenn die Aufteilung unklar ist.
Es ist super wichtig, diese Zahlen gut zu dokumentieren – für deinen Steuerberater, deine Finanzplanung und mögliche Prüfungen.
Häufiger Fehler: AfA ignorieren oder raten
Viele Vermieter nutzen die Abschreibung nicht richtig. Warum?
- Es ist zu kompliziert, das manuell zu tracken.
- Die Werte sind in den Unterlagen nicht klar.
- Ihr Steuerberater drängt nicht aktiv darauf.
Hier kommt Immojourney’s Asset Manager ins Spiel – dein Geheimtipp:
- Berechnet automatisch die jährliche AfA
- Hält die Abschreibung für mehrere Einheiten im Blick
- Vereint Gebäudewert, ROI, Cashflow und Steuereffekte in einem Dashboard
Wie du mit Abschreibung (AfA) deinen Cashflow maximierst, ist keine Raketenwissenschaft – aber es erfordert Überblick und die richtigen Tools. Nutze AfA gezielt, um deine Steuerlast zu senken und mehr Nettoertrag aus deinen Mieteinnahmen zu erzielen. Tools wie Immojourney machen das Tracking einfach und effizient.
