Bevor du mit der Immobiliensuche oder Finanzierungsplanung beginnst, solltest du eines klar vor Augen haben: Du musst deine Immobilien-Investitionsziele definieren. Gerade in Deutschland – insbesondere in Städten wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt – entscheidet ein klares Investitionsziel darüber, ob du erfolgreich investierst oder dich in der Komplexität verlierst.
Wenn du nicht genau weißt, ob dein Fokus auf monatlichem Cashflow, langfristiger Wertsteigerung oder Steuervorteilen liegt, wird es schwierig, passende Objekte zu identifizieren und fundierte Entscheidungen zu treffen.
1. Cashflow – Das Fundament jeder Buy-and-Hold-Strategie
Cashflow ist der monatliche Nettogewinn deiner Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten:
Cashflow = Warmmiete – Darlehensrate – Nebenkosten – Rücklagen/Verwaltung
Wenn dein Ziel finanzielle Unabhängigkeit oder ein zusätzliches Einkommen ist, solltest du nach Objekten mit positivem Cashflow ab dem ersten Monat suchen.
Mit unserem kostenlosen Cashflow-Rechner kannst du verschiedene Szenarien vor dem Kauf durchspielen.
2. Bruttorendite – Wie rentabel ist dein Investment?
Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ (Kaufpreis + 10 % Nebenkosten)
Typische Richtwerte in Deutschland:
- 4 % ist ein solider Wert in gut angebundenen Randlagen
- 5–6 % gelten als sehr gut in wirtschaftsstarken Städten – sofern realistisch erreichbar
Wenn Rendite dein Fokus ist, solltest du überteuerte Märkte meiden und auf wachstumsstarke Pendlerregionen setzen.
3. ROI – Return on Investment für langfristigen Vermögensaufbau
ROI berücksichtigt neben dem Cashflow auch andere Faktoren wie Tilgung, Abschreibung und Wertentwicklung. Er zeigt dir, wie stark deine Immobilie zur Vermögensbildung beiträgt.
Bestandteile des ROI:
- Monatlicher Cashflow
- Zins- und Tilgungsleistungen
- Abschreibung (AfA)
- Immobilienwertsteigerung
- Steuerliche Vorteile
Die entscheidende Frage: Baut diese Immobilie langfristig dein Vermögen auf?
Mit dem Immojourney Asset Manager kannst du ROI und Cashflow laufend überwachen.
4. Wertsteigerung – Vermögen durch Zeit
Wertsteigerung bedeutet, dass deine Immobilie über die Jahre an Marktwert gewinnt.
In Deutschland gilt:
- In A-Lagen liegt das Wachstum oft bei 1,5–3 % jährlich
- Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkauf steuerfrei
- Wachstumsindikatoren: Infrastrukturprojekte, Bevölkerungszuwachs, steigende Nachfrage
Wenn du planst, später gewinnbringend zu verkaufen oder umzuschichten, ist Wertsteigerung essenziell.
5. Steuervorteile – Ein oft unterschätzter Hebel
Deutschland bietet Immobilieneigentümern attraktive steuerliche Vorteile. Absetzbar sind unter anderem:
- Zinsen auf das Immobiliendarlehen
- Abschreibung (AfA) – meist 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert plus Nebenkosten
- Nicht-umlagefähige Betriebskosten
- Reparaturen, Versicherungen, Verwaltungskosten
- Reisekosten zur Immobilie
Diese Abzüge senken dein zu versteuerndes Einkommen und verbessern deinen effektiven Cashflow.
Tipp: Nutze den Immojourney Asset Manager, um AfA und alle Kosten automatisch zu berechnen und zu dokumentieren.
Fazit: Lass deine Ziele deine Entscheidungen leiten
Ob du monatliches Einkommen aufbauen, dein Vermögen langfristig steigern oder steuerlich profitieren möchtest – die Grundlage bleibt immer gleich: Du musst deine Immobilien-Investitionsziele definieren, bevor du investierst.
Es gibt keine perfekte Immobilie – nur die, die zu dir und deiner Strategie passt.
Mit klar definierten Zielen kannst du:
- Angebote gezielt filtern
- Sicher mit Banken verhandeln
- Investitionen rational bewerten
- Deinen Vermögensaufbau strategisch steuern
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