Die Kaufpreisaufteilung – Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude spielt eine entscheidende Rolle bei jedem Immobilienkauf in Deutschland.
Sie legt fest, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück (nicht abschreibbar) und welcher auf das Gebäude (abschreibbar) entfällt.
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine steuerliche Abschreibung – aber nur, wenn die Werte realistisch sind. Das Finanzamt prüft genau nach.
Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist
Ein Beispiel:
Du kaufst eine Immobilie für 600.000 €.
Wenn 70 % auf das Gebäude entfallen, kannst du 420.000 € über Jahre abschreiben.
Akzeptiert das Finanzamt jedoch nur 50 %, sinkt dein Abschreibungsvolumen auf 300.000 € – und damit auch deine Steuerersparnis.
Eine gut begründete Kaufpreisaufteilung kann daher entscheidend sein, um das Beste aus deinem Investment herauszuholen.
Wie das Finanzamt den Anteil ermittelt
Seit dem BFH-Urteil vom 21.07.2021 (IX R 26/19) nutzt das Finanzamt den BMF-Kaufpreisaufteilungsrechner, um eine marktgerechte Aufteilung zu bestimmen.
Dabei fließen folgende Faktoren ein:
- Bodenrichtwert
- Baujahr, Zustand und Nutzung des Gebäudes
- Grundstücksgröße und Lage
Eine stark abweichende Vertragsaufteilung – etwa 95 % Gebäude und 5 % Grund – wird nicht akzeptiert, wenn der BMF-Rechner eine deutlich andere Relation ergibt.
Beispiel: Wenn Wunsch und Realität auseinandergehen
- Kaufpreis: 600.000 €
- Grundstücksfläche: 600 m²
- Bodenrichtwert: 500 €/m² → Landwert = 300.000 €
- Gebäudewert: rund 300.000 €
Das ergibt eine 50/50-Aufteilung.
Ein 95:5-Vertrag wäre daher unrealistisch – der Bodenwert allein liegt bereits bei 300.000 €. Das Finanzamt korrigiert entsprechend, und du verlierst einen Teil deiner steuerlichen Abschreibung.
Wie man eine abweichende Aufteilung begründet
Mit guten Nachweisen hast du eine Chance:
- Gutachten eines Sachverständigen
- Nachweise über Modernisierungen oder Ausbaukosten
- Sonderfaktoren, wie Hanglage oder nicht bebaubare Teilflächen
Ohne Dokumentation bleibt dein Vorschlag reine Theorie.
Fazit: Realistische Kaufpreisaufteilung zahlt sich aus
Die Kaufpreisaufteilung – Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude ist kein Spielraum für kreative Zahlen, sondern eine Grundlage für saubere Steuerplanung.
Wer auf Daten und Nachweise setzt, profitiert langfristig von stabilen Abschreibungen und vermeidet Konflikte mit dem Finanzamt.
Weitere Tipps und Analysen findest du im Immojourney Blog oder im offiziellen BMF-Kaufpreisaufteilungsrechner.
